Как расторгнуть договор аренды досрочно?

Самый простой способ прекратить аренду досрочно — соглашение сторон о расторжении договора, которое оформляется в той же форме, что и сам договор, а для аренды недвижимости, зарегистрированной в ЕГРН, требует регистрации прекращения. Если же согласия нет, договор расторгается в судебном порядке по требованию одной из сторон при наличии оснований, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК РФ).

По требованию арендодателя суд досрочно расторгает договор в случаях, перечисленных в ст. 619 ГК РФ: арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает его, более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленный срок либо не проводит капитальный ремонт, когда такая обязанность на него возложена. Договором могут быть предусмотрены и дополнительные основания для расторжения.

По требованию арендатора действует ст. 620 ГК РФ: он вправе досрочно расторгнуть договор, если арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия в пользовании, если переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, если арендодатель не проводит капитальный ремонт в установленные сроки либо имущество в силу обстоятельств стало непригодным для использования не по вине арендатора.

Важное процессуальное условие для арендодателя: по ст. 619 ГК РФ он вправе требовать расторжения только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Кроме того, по экономическим спорам действует претензионный порядок: до иска направляется предложение расторгнуть договор, и обратиться в суд можно при отказе или неполучении ответа в срок, указанный в предложении, а по умолчанию — в 30-дневный срок.

Отдельно стоит различать расторжение через суд и односторонний отказ от договора. Если договор аренды заключён на неопределённый срок, каждая сторона вправе отказаться от него, предупредив контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Для срочных договоров право на односторонний внесудебный отказ должно быть прямо предусмотрено в тексте договора — тогда достаточно уведомления без обращения в суд.