Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Квартира, приобретённая супругами в браке по договору ипотеки, относится к совместно нажитому имуществу независимо от того, на кого из них оформлено право собственности и кто указан основным заёмщиком (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Это значит, что при разводе и сама квартира, и обязательства по кредиту подлежат разделу между супругами.

По статье 39 СК РФ доли супругов в общем имуществе признаются равными, если иное не установлено брачным договором или соглашением. Вместе с активом делятся и общие долги: непогашенный остаток ипотеки распределяется между супругами пропорционально присуждённым долям. Суд может отступить от равенства долей, например увеличив долю супруга, с которым остаются несовершеннолетние дети.

Особенность ипотеки в том, что квартира находится в залоге у банка, а он не участвует в разводе, но является кредитором. Раздел имущества супругов сам по себе не меняет условий кредитного договора: пока действует залог, распорядиться квартирой или перевести долг только на одного супруга без согласия банка нельзя. По статье 391 Гражданского кодекса РФ перевод долга допускается лишь с согласия кредитора.

На практике применяют несколько вариантов. Супруги могут продолжить платить кредит совместно и разделить квартиру после погашения; продать квартиру с согласия банка, погасить долг и поделить остаток; либо переоформить ипотеку на одного супруга, который получает квартиру и обязуется выплатить второму компенсацию его доли. Использование материнского капитала добавляет обязанность выделить доли детям, что также учитывается при разделе.

Раздел ипотечной квартиры требует согласования позиций сразу с банком и вторым супругом, а также оценки внесённых платежей, в том числе за счёт добрачных или личных средств. Юристы правового альянса «Агент Адвокатор» помогают выбрать оптимальную схему раздела, провести переговоры с банком и защитить интересы доверителя в суде.